부모님 계약금 증여, 부모가 매도인에게 직접 보내도 증여일까?

아파트를 계약하려는데 당장 현금이 부족해 부모님이 계약금을 대신 보내주는 경우가 있습니다.

이때 많이 하는 질문이 있습니다.

“제 통장으로 받은 게 아니라 부모님이 집주인에게 바로 보냈는데도 증여인가요?”

결론부터 말하면 부모가 자녀 대신 부동산 계약금을 부담했다면 자녀가 경제적 이익을 얻은 것이므로 증여세 문제를 확인해야 합니다.

돈이 반드시 자녀 계좌를 거쳐야만 증여가 되는 것은 아닙니다.

부모가 계약금을 대신 내주면 왜 증여가 될 수 있을까?

증여세는 단순히 “내 계좌로 돈이 들어왔는가”만으로 판단하지 않습니다.

상속세 및 증여세법은 무상으로 이전받은 재산이나 이익을 증여세 과세대상으로 규정하고 있습니다.

따라서 자녀가 부담해야 할 아파트 계약금 2억 원을 부모가 대신 지급했다면 자녀는 그만큼 자신의 돈을 쓰지 않고 부동산을 취득할 수 있게 됩니다.

예를 들어 다음 두 거래는 경제적으로 큰 차이가 없습니다.

부모 → 자녀 2억 원 → 매도인

부모 → 매도인 2억 원

두 번째처럼 부모가 매도인에게 직접 송금해도 자녀의 아파트 취득을 위해 지급했다면 자금의 성격을 확인해야 합니다.

특히 부동산 자금조달계획서에는 증여·상속 자금을 구분하고 증여세 신고 여부 및 부모 등 자금 제공 관계를 기재하도록 되어 있습니다.

부모님 계약금 증여를 받았다면 무조건 세금이 나올까?

증여를 받았다고 해서 반드시 증여세가 발생하는 것은 아닙니다.

성년 자녀가 직계존속으로부터 증여받는 경우 현재 증여재산공제는 10년 동안 합산해 5천만 원이며, 미성년자는 2천만 원입니다.

또 일정한 요건을 충족하는 혼인·출산 관련 증여의 경우 직계존속으로부터 받은 재산에 대해 별도로 최대 1억 원의 공제가 적용될 수 있습니다. 혼인은 혼인신고일 전후 2년, 출산은 출생일 또는 입양일부터 2년 이내의 증여가 대상입니다.

따라서 부모님 계약금 증여를 검토할 때는 단순히 “2억 원을 받았다”만 보면 안 됩니다.

최근 10년간 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 받은 기존 증여가 있는지, 혼인·출산 공제를 사용할 수 있는지 등을 함께 확인해야 합니다.

“빌린 돈입니다”라고 하면 괜찮을까?

실제 대여라면 증여와 다르게 볼 수 있습니다.

하지만 조사나 소명 단계에서 갑자기 차용증을 작성해 “부모에게 빌린 돈이었다”고 설명하는 것은 위험할 수 있습니다.

차입이라면 처음부터 실제 대여관계가 있어야 합니다.

확인할 내용은 다음과 같습니다.

차용금액

차용일

만기

이자율

이자 지급일

원금 상환계획

실제 이자 및 원금 지급내역

상속세 및 증여세법은 타인에게 금전을 무상 또는 적정 이자율보다 낮은 이율로 빌려 얻은 이익도 일정 기준을 넘으면 증여로 봅니다. 시행령상 해당 이익의 기준금액은 연 1천만 원입니다.

중요한 것은 차용증이라는 종이 한 장이 아니라 계약 내용대로 실제 상환하고 있는가입니다.

계약금만 보지 말고 잔금까지 같이 봐야 합니다

부모님 계약금 증여 상담에서 의외로 많이 놓치는 부분입니다.

아파트가 15억 원인데 부모가 계약금 2억 원을 내줬다면 세무적으로는 그 2억 원만 보는 것이 아닙니다.

나머지 13억 원을 어떻게 마련했는지도 함께 확인될 수 있습니다.

예를 들어 자녀가 신고한 소득과 기존 재산은 4억 원 정도인데 자기자금으로 10억 원을 냈다고 설명한다면 추가적인 자금출처 문제가 생길 수 있습니다.

상속세 및 증여세법 제45조는 취득자의 직업·연령·소득·재산 상태 등을 볼 때 자력취득이 어렵다고 인정되는 경우 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 계약금만 부모가 지원했더라도 전체 아파트 취득자금표를 한 번 만들어 보는 것이 좋습니다.

자금 항목

금액

증빙

기존 예금

통장내역

근로·사업소득

소득금액증명

주식·부동산 처분

거래내역

금융기관 대출

대출약정

부모 지원

증여 또는 차용

기타 자금

해당 증빙

이렇게 정리하면 어느 부분이 부족한지 바로 확인할 수 있습니다.

국세청은 부동산 취득자금 흐름을 계속 확인하고 있습니다

국세청은 2026년에도 고가주택 취득자의 자금형성과정과 부모로부터 조달한 자금 등을 집중적으로 들여다보고 있다고 밝혔습니다.

특히 30억 원 이상 초고가주택 취득거래에 대한 전수 검증과 연소자의 고가주택 취득자금 검증 등이 진행되고 있습니다.

따라서 부모가 계약금을 대신 송금했다면 “가족끼리 잠시 도와준 것”으로 끝내기보다 증여인지 차용인지 처음부터 정리하는 편이 좋습니다.

함께세무법인에서 부동산 취득자금 상담을 할 때도 가장 먼저 전체 계좌내역을 무조건 보는 것이 아니라, 취득금액을 기준으로 자금원천을 항목별로 맞춰봅니다.

그래야 실제 소명이 필요한 부분을 빠르게 찾을 수 있습니다.

부모님 계약금 증여 핵심 정리

부모님 계약금 증여에서 중요한 것은 다음 세 가지입니다.

부모가 매도인에게 직접 송금해도 증여 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

증여인지 실제 차용인지 거래 당시부터 명확히 구분해야 합니다.

계약금뿐 아니라 잔금까지 포함한 전체 취득자금 출처를 확인해야 합니다.

이미 부모님이 계약금을 지급한 상황이라면 뒤늦게 설명을 맞추기보다 당시 송금내역과 자금 성격을 기준으로 신고 필요 여부부터 검토하는 것이 좋습니다.

부모님 계약금 증여 관련 자주 묻는 질문

Q. 부모님이 아파트 계약금만 대신 내줬어도 증여인가요?

자녀가 부담해야 할 계약금을 부모가 무상으로 부담했다면 증여에 해당할 가능성이 높습니다.

Q. 부모님이 매도인에게 바로 송금하면 증여가 아닌가요?

송금 경로보다 실질적으로 누구의 부동산 취득자금을 부담했는지가 중요합니다.

Q. 부모님께 나중에 갚으면 차용으로 인정되나요?

처음부터 실제 차입관계가 존재했고 약정에 따라 원리금을 상환했다는 자료가 중요합니다.

Q. 결혼하면서 부모님에게 돈을 받으면 공제가 더 있나요?

요건을 충족하면 기존 직계존속 증여재산공제와 별도로 혼인·출산 증여재산공제를 적용할 수 있습니다.

출처: 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제4조·제41조의4·제45조·제53조·제53조의2, 같은 법 시행령 제31조의4, 국세청 부동산 탈세 조사자료.