부모자녀 부동산매매, 계약서만 쓰면 증여가 아닌 걸까?

“부모님 아파트를 그냥 증여받으면 증여세가 많이 나오니까 제가 돈을 드리고 매매하면 괜찮지 않나요?”

부모자녀 부동산매매 상담에서 자주 나오는 질문입니다.

실제로 부모와 자녀 사이에서도 부동산을 사고팔 수 있습니다. 부모자녀 부동산매매 자체가 금지되는 것은 아닙니다.

다만 일반적인 제3자 거래와 달리 세법에서는 가족 간 거래를 훨씬 엄격하게 들여다봅니다.

핵심은 하나입니다.

계약서가 매매계약서인지보다 실제로 자녀가 자기 돈으로 부동산 대금을 지급했는지가 더 중요합니다.

부모자녀 부동산매매는 왜 증여 여부를 확인할까?

상속세 및 증여세법 제44조에서는 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산을 원칙적으로 증여받은 것으로 추정합니다. 다만 실제로 대가를 받고 양도했다는 사실이 명백한 경우 등에는 예외가 인정될 수 있습니다.

따라서 부모 명의의 아파트를 자녀가 매수할 경우에는 실제 매매였다는 점을 설명할 수 있어야 합니다.

중요한 자료는 다음과 같습니다.

부동산 매매계약서

계약금·중도금·잔금 이체내역

자녀의 근로소득이나 사업소득

기존 금융자산

대출 실행내역

기존 부동산 처분대금

적법하게 신고한 증여자금

특히 매매대금이 큰데 자녀의 소득이나 재산은 거의 없다면 자연스럽게 “이 돈은 어디서 마련했습니까?”라는 문제가 따라옵니다.

상속세 및 증여세법은 직업·연령·소득·재산 상태 등에 비춰 스스로 재산을 취득했다고 보기 어려운 경우 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 부모자녀 부동산매매와 자금출처 문제는 사실상 함께 봐야 합니다.

부모에게 받은 돈으로 부모 집을 사면 어떻게 될까?

여기에서 실수가 많이 발생합니다.

예를 들어 자녀가 부모에게 8억 원을 지급하고 아파트를 매수했다고 하더라도 그 8억 원 자체를 얼마 전 부모가 자녀에게 보내줬다면 이야기가 달라집니다.

형식만 보면 매매이지만 경제적으로는 부모가 자녀에게 취득자금을 제공한 구조가 될 수 있기 때문입니다.

부모가 자녀에게 자금을 증여했다면 증여세 신고 여부를 확인해야 하고, 빌려준 돈이라면 실제 대여관계가 성립하는지 확인해야 합니다.

단순히 “가족끼리 빌려준 돈”이라고 설명하는 것만으로는 부족할 수 있습니다.

차용금이라면 최소한 차용금액, 이자, 상환기한, 상환방법 등을 정하고 실제 약정에 맞춰 거래하는 것이 중요합니다.

시세보다 싸게 사는 것도 확인해야 합니다

부모자녀 부동산매매에서는 돈을 실제로 지급했다고 끝나는 것도 아닙니다.

거래가격이 시가와 크게 차이 나면 저가양수에 따른 증여세 문제가 추가로 발생할 수 있습니다.

특수관계인 간 거래에서 시가보다 낮은 가격으로 재산을 취득하고 그 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상이라면 일정 금액이 증여재산가액에 포함될 수 있습니다.

반대로 부모의 양도소득세에서는 시가와 실제 거래가액 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우 부당행위계산 규정이 문제가 될 수 있습니다.

즉 다음 두 질문은 전혀 다른 질문입니다.

“자녀에게 증여세가 나오나요?”

“부모의 양도소득세는 실제 매매가격으로 계산되나요?”

두 세목을 따로 계산해야 합니다.

부모자녀 부동산매매에서 국세청이 보는 것은 ‘흐름’입니다

국세청의 최근 부동산 관련 검증에서도 연소자와 고가주택 취득자, 소득에 비해 취득자금이 부족한 사람들의 자금형성과정이 주요 점검 대상이 되고 있습니다. 2026년 국세청은 고가주택 취득자의 자금원천과 부모로부터 빌렸다고 신고한 자금 등에 대한 검증을 계속하고 있다고 밝혔습니다.

국세청 조사 실무에서 중요한 것은 각각의 서류보다 돈의 흐름이 서로 맞아떨어지는가입니다.

예를 들어 다음과 같은 구조는 확인이 필요합니다.

부모 → 자녀 계좌 → 부모 부동산 잔금

부모 → 매도인에게 계약금 직접 송금

부모가 자녀에게 돈을 빌려줬지만 수년간 원리금 상환 없음

자녀가 매매대금을 지급한 직후 부모가 다시 자녀에게 비슷한 금액을 송금

이런 거래는 각각의 송금만 떼어 보는 것이 아니라 전체 경제적 흐름을 함께 설명할 수 있어야 합니다.

매매 전에 세금부터 비교해보는 것이 좋습니다

부모자녀 부동산매매가 항상 증여보다 유리한 것은 아닙니다.

증여하면 자녀에게 증여세와 취득세가 발생할 수 있습니다.

반대로 매매하면 부모에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

따라서 다음 순서로 비교해보는 것이 좋습니다.

현재 부동산의 시가 확인

부모의 취득가액과 예상 양도세 계산

자녀가 실제 지급 가능한 금액 확인

부족자금의 출처 확인

저가매매 증여세 여부 확인

단순 증여했을 경우와 전체 세부담 비교

함께세무법인에서 부모자녀 부동산매매를 검토할 때도 계약서 작성방법부터 보지 않습니다.

먼저 부모와 자녀 양쪽의 세금과 자금 흐름을 계산해본 뒤 매매와 증여 중 어떤 구조가 맞는지를 판단하는 것이 순서입니다.

부모자녀 부동산매매 관련 핵심 정리

부모자녀 부동산매매에서 가장 중요한 것은 세 가지입니다.

실제 매매대금을 지급해야 합니다.

자녀가 그 돈을 어떻게 마련했는지 설명할 수 있어야 합니다.

시가보다 낮게 거래한다면 증여세와 부모의 양도세를 모두 확인해야 합니다.

가족끼리 하는 거래일수록 계약 전에 세금과 자금출처를 먼저 정리하는 것이 좋습니다.

부모자녀 부동산매매 관련 자주 묻는 질문

Q. 부모와 자녀끼리 아파트를 매매해도 되나요?

가능합니다. 다만 직계존비속 간 양도는 증여추정 규정이 있으므로 실제 대가를 지급한 사실을 입증할 수 있어야 합니다.

Q. 부모님께 현금으로 매매대금을 드려도 되나요?

실제 지급 여부를 입증하기 어렵기 때문에 가급적 금융거래 기록이 남는 방식이 안전합니다.

Q. 부모에게 돈을 빌려 집을 사도 되나요?

가능하지만 실제 차입인지 확인할 수 있도록 약정과 원리금 지급 등 거래 실질을 갖추는 것이 중요합니다.

Q. 부모 집을 시세보다 싸게 살 수 있나요?

가능하지만 일정 수준 이상 저가로 매수하면 증여세 문제가 발생할 수 있고 부모의 양도세도 시가 기준으로 조정될 수 있습니다.

출처: 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제35조·제44조·제45조, 같은 법 시행령 제26조, 「소득세법 시행령」 제167조, 국세청 부동산 탈세 검증 보도자료.