가족간 부동산 저가양도, 시세보다 싸게 팔면 어디까지 괜찮을까?

부모가 가진 아파트를 자녀에게 넘기려고 할 때 이런 질문을 많이 합니다.

“시세가 15억인데 가족끼리 12억 정도에 매매하면 괜찮지 않을까요?”

가족간 부동산 저가양도는 일반적인 부동산 매매와 다르게 봐야 합니다. 단순히 계약서를 작성하고 실제 돈을 지급했다고 해서 세금 문제가 모두 끝나는 것이 아닙니다.

특히 부모와 자녀처럼 특수관계인 사이에서 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 넘기면 자녀에게는 증여세, 부모에게는 양도소득세 문제가 동시에 발생할 수 있습니다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 “얼마까지 싸게 팔 수 있느냐”가 아니라 세법상 시가가 얼마인지, 실제 거래금액과 차이가 얼마나 나는지입니다.

가족간 부동산 저가양도는 무조건 증여일까?

무조건 증여가 되는 것은 아닙니다.

다만 「상속세 및 증여세법」은 특수관계인 사이에서 재산을 시가보다 낮은 가격에 양수해 일정 수준 이상의 이익을 얻은 경우 그 이익을 증여로 봅니다.

특수관계인 간 저가양도의 증여세 판단 기준은 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액입니다. 그 기준금액을 초과하는 이익이 발생하면 초과 부분이 증여재산가액이 됩니다.

예를 들어 시가가 10억 원인 부동산이라면 시가의 30%는 3억 원입니다.

이 경우 기준금액은 3억 원입니다.

시가 10억 원짜리 부동산을 8억 원에 매매했다면 차액은 2억 원이므로 이 규정에 따른 증여재산가액은 발생하지 않습니다.

반면 6억 원에 매매했다면 차액은 4억 원입니다. 기준금액 3억 원을 제외한 1억 원이 증여재산가액이 될 수 있습니다.

다만 여기서 반드시 알아야 할 것이 있습니다.

“30% 또는 3억 원까지 무조건 안전하다”는 뜻은 아닙니다.

증여세와 양도소득세는 판단 기준이 서로 다르기 때문입니다.

부모의 양도소득세는 다른 기준으로 계산될 수 있습니다

가족간 부동산 저가양도에서 놓치기 쉬운 부분이 바로 부모의 양도소득세입니다.

소득세법상 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도해 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 실제 매매가격이 아니라 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 계산하는 부당행위계산 규정이 적용될 수 있습니다.

현재 시행령상 시가와 거래가액 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우가 그 판단 기준에 포함됩니다.

따라서 자녀 입장에서 저가양수에 따른 증여세가 발생하지 않는 가격이라고 하더라도 부모 입장에서는 양도소득세 계산이 달라질 수 있습니다.

이 때문에 가족간 부동산 저가양도는 증여세만 계산해서 결정하면 안 됩니다.

최소한 다음 세금을 같이 비교해야 합니다.

부모의 양도소득세

자녀의 증여세 가능성

자녀의 취득세

향후 자녀가 매도할 때의 세금

단순 증여했을 때의 전체 세부담

실제로 계산해 보면 싸게 매매하는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다.

세법상 ‘시가’를 먼저 확인해야 합니다

가족끼리 “이 정도 가격이면 적당하겠지”라고 결정한 금액이 세법상 시가가 되는 것은 아닙니다.

상속세 및 증여세법에서는 원칙적으로 객관적으로 확인되는 거래가액 등을 토대로 재산의 시가를 판단합니다.

특히 아파트처럼 비교 가능한 거래가 많은 부동산은 주변 유사 매매사례가액이 중요한 자료가 될 수 있습니다.

따라서 가족간 부동산 저가양도를 계획한다면 계약서를 쓰기 전에 다음 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

동일 단지 최근 거래가격

동일·유사 면적 거래가격

층과 방향, 위치 차이

평가기간 내 매매사례 존재 여부

필요하다면 감정평가 가능성

거래가 끝난 뒤 가격을 맞추려고 하면 대응하기가 훨씬 어려워질 수 있습니다.

부모와 자녀 사이의 매매는 실제 돈의 흐름도 중요합니다

부모와 자녀처럼 직계존비속 사이의 부동산 양도는 세법상 증여로 추정하는 규정도 존재합니다.

상속세 및 증여세법 제44조는 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산을 원칙적으로 증여한 것으로 추정하도록 하고 있습니다. 다만 실제 대가를 지급한 사실이 명백하게 인정되는 경우 등에는 예외가 적용될 수 있습니다.

그래서 계약서만 작성했다고 끝나는 것이 아닙니다.

자녀에게 실제 자금력이 있었는지, 매매대금이 부모 계좌로 들어갔는지, 그 돈을 다시 부모가 자녀에게 돌려주지는 않았는지까지 연결해서 확인될 수 있습니다.

국세청 조사나 자금출처 검증에서 중요한 것은 서류의 제목보다 경제적으로 실제 어떤 거래가 있었느냐입니다.

차용증 한 장이나 매매계약서 한 장만으로 거래의 실질이 바뀌지는 않습니다.

가족간 부동산 저가양도 전에는 이렇게 검토하는 것이 좋습니다

가족 간 거래에서는 계약 체결 전에 계산하는 것이 가장 중요합니다.

첫째, 현재 부동산의 세법상 시가를 확인합니다.

둘째, 예정 매매가격과 시가의 차이를 계산합니다.

셋째, 자녀에게 저가양수 증여이익이 발생하는지 확인합니다.

넷째, 부모의 양도소득세 부당행위계산 가능성을 같이 계산합니다.

다섯째, 자녀가 실제 매매대금을 지급할 자금출처를 확보하고 있는지 확인합니다.

여섯째, 단순 증여와 매매의 전체 세금을 비교합니다.

이 과정 없이 계약부터 체결하면 나중에 거래구조를 바꾸기가 어렵습니다.

함께세무법인에서도 가족간 부동산 저가양도 상담을 할 때 단순히 “얼마에 팔면 됩니까?”라는 질문만 보지 않습니다. 부모의 양도세와 자녀의 증여세, 자금출처까지 한 번에 연결해서 봐야 실제 의사결정이 가능하기 때문입니다.

핵심 정리

가족간 부동산 저가양도에서 기억해야 할 것은 세 가지입니다.

증여세 기준과 양도소득세 기준은 서로 다릅니다.

매매가격보다 먼저 세법상 시가를 확인해야 합니다.

부모·자녀 사이에서는 실제 매매대금 지급 여부와 자금출처가 매우 중요합니다.

계약서를 작성한 뒤 세금을 계산하기보다는 거래 전 전체 세부담을 비교한 뒤 가격을 결정하는 편이 안전합니다.

가족간 부동산 저가양도 관련 자주 묻는 질문

Q. 가족간 부동산 저가양도는 시세보다 30% 싸게 팔아도 괜찮나요?

증여세 판단에서는 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액이 중요한 기준이지만, 부모의 양도소득세에는 별도의 부당행위계산 기준이 존재합니다. 따라서 30%만 보고 거래가격을 결정해서는 안 됩니다.

Q. 부모가 자녀에게 아파트를 싸게 팔면 무조건 증여세가 나오나요?

아닙니다. 시가와 실제 매매금액 차이 및 법정 기준금액을 따져야 합니다.

Q. 계약서만 정상적으로 작성하면 부모자녀 매매로 인정되나요?

계약서뿐 아니라 실제 대금 지급과 자금출처가 함께 확인돼야 합니다.

Q. 저가매매와 증여 중 어느 것이 더 유리한가요?

부동산 취득가액, 부모의 양도차익, 보유주택 수, 자녀의 기존 증여내역 등에 따라 달라지므로 두 방식을 함께 계산해야 합니다.

출처: 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제35조·제44조, 같은 법 시행령 제26조, 「소득세법 시행령」 제167조.